Svaki sistem mišljenja, od Euklidove geometrije pa do suvoparnog računovodstvenog priručnika, počiva na nekolicini tvrdnji koje se uzimaju zdravo za gotovo - na aksiomima, premisama koje ne dokazujemo jer nam se čine očiglednim same po sebi. Domaći investitor takođe ima svoju aksiomatiku, a njen prvi i nepokolebljivi postulat glasi: nekretnina je jedini istinski, opipljiv i bezbedan oblik bogatstva, dok je sve ostalo tek nesigurna apstrakcija, sklona hirovima tržišta i lukavstvu onih za nijansu pametnijih od nas. Iz tog jednog aksioma izvodi se čitava teorema našeg odnosa prema štednji, investiranju, i finansijskoj budućnosti i, kao i svaki dobar aksiom, retko se preispituje.
Mernu jedinicu te geometrije svi dobro poznajemo: to je garsonjera, ili u „premium“ verziji eventualno jednoiposoban stan. To je naš investicioni dinar, zlatni standard svakodnevne računice, jedinica u kojoj se izražava ne samo vrednost imovine već i ozbiljnost životnih namera. Automobil, svadba, školovanje dece, pa i tuđi neuspeh - sve se kod nas prevodi u garsonjere („mogli su da kupe garsonjeru, a oni…"), betonirajući sve dalje investicione alternative. Ne mislimo u procentima i prinosima, mislimo u kvadratima; ne pitamo se koliki je realni godišnji povraćaj, već koliko nam još fali „do jedne garaže ili stana, za svaki slučaj".
U toj sklonosti ka opipljivom ima i topline i izvesne logike. Cigla se vidi, beton se može dodirnuti, ključ se može staviti u džep; akcija, obveznica ili udeo u fondu ostaju bledi redovi u nekoj aplikaciji, obećanje koje miriše na onu istu maglu kroz koju najradije biramo prečice. Bihevioralna ekonomija tu naklonost naziva sklonošću ka opipljivom i bliskom, a nadograđuje je averzijom prema gubitku i osećajem posedovanja, koji vrednost „naše" cigle u glavi po pravilu uveća za poneku garsonjeru više nego što bi to ikada učinilo racionalno (ne i savršeno) tržište.
Korene ovog aksioma, razume se, ne treba tražiti u udžbenicima već u sopstvenoj istoriji. Kad smo kod udžbenika, ne možemo tražiti previše, jer oni nisu ni postojali za oblast finansijskih tržišta bezmalo pola veka. U suprotnom, to bi bila svojevrsna akademska, pa i društveno-politička jeres u doba samoupravnog socijalizma. Generacije koje su gledale kako ušteđevina nestaje u hiperinflaciji, kako se „sigurna" devizna štednja pretvara u redove pred zatvorenim šalterima, a piramidalne šeme u svojevrsnu nacionalnu nošnju devedesetih, izvukle su jednu jedinu, tešku pouku: papir laže, institucija obmanjuje, a cigla ostaje. Tako je nepoverenje prema sistemu – onaj amanet „ekonomskih gorštaka" o kome je već bilo reči – sazidalo u nama unutrašnje finansijske Dinaride, na čijim se obroncima nekretnina vremenom uzdigla do statusa svetinje, neprikosnovene i izvan svake rasprave.
Problem, međutim, nije u samom aksiomu – nekretnina jeste i ostaje legitiman, neretko i izvrstan oblik ulaganja – već u tome što ga prihvatamo bez sitnih slova. A sitna slova, kada ih najzad pročitamo, izgledaju ovako. Prosečan bruto prinos od izdavanja u Beogradu kretao se oko 6,35% u trećem kvartalu 2025. godine (na nivou Srbije bliže 5,57%, u Novom Sadu tek 4,79%, dok pojedine lokacije dosežu i 6,9%) – brojka koja u glavi vlasnika zvuči kao gotovo zajamčena, čista zarada. Ali ta „šestica" je bruto, a između nje i onoga što zaista ostane u džepu stoji čitava neumoljiva pratnja: ulazni troškovi od oko 6,5% pri samoj kupovini (2,5% poreza na prenos, plus agencijska i beležnička provizija), porez na imovinu od oko 0,35% vrednosti godišnje, redovno održavanje od približno 0,8%, efektivni porez na prihod od izdavanja od 15%, te stopa neiskorišćenosti stana koja se sa nekadašnjih 3–4% popela na oko 5%. Kada se od bruto šestice oduzmu prazni meseci, porez i održavanje, ostane realan neto prinos od 3,5 do 4% – a tek tu počinje da otkucava oportunitetni trošak kapitala koji godinama leži u betonu, kao i renoviranja koja, na svakih nekoliko godina, tiho prozivaju svoj danak.
Sam tok tržišta poslednjih godina najbolje pokazuje koliko je aksiom sklon da nas zavede privremenim trijumfom. Pre 2020. cene su rasle umerenih 3–4% godišnje; potom je usledio bum 2021–2022, sa skokovima od 20 do 30% na godišnjem nivou, kada se činilo da je cigla još jednom dokazala svoju nepogrešivost. Talas zakupaca iz Rusije i Ukrajine podigao je kirije dvocifreno tokom 2022. i 2023, samo da bi se 2025. slika preokrenula – kirije u Beogradu pale su između 15 i 25%, dok je rast cena splasnuo na „umerenih i stabilnih" oko 6%. Pamtimo, naravno, samo onu prvu, pobedničku polovinu priče: pristrasnost ka skorašnjem (i sklonost da bum ekstrapoliramo u večnost) deo je istog onog mentalnog sklopa koji aksiom drži netaknutim. A kada se sve sabere – rast vrednosti, neto kirija, porezi i troškovi - dugoročni učinak nekretnine u Beogradu, ma koliko respektabilan, vodi iznenađujuće tesnu trku sa dosadnim, globalno diversifikovanim indeksnim fondom; i kada pobedi, pobeđuje uglavnom zahvaljujući novčanom toku od kirije i eventualnom leveridžu, a ne nekoj urođenoj magiji betona.
